従来の不動産投資
マージンが物件価格に上乗せされる
高利回りを実現する新しい投資
中間業者をカット
通常であれば投資家様が物件を購入するまでに、デベロッパー、売り側の仲介業者、買い側の仲介業者など多くの関係者が介入するので、必然的にマージン（利益や手数料、利息、諸経費など）が物件価格に上乗せされます。
新しい投資のスタイルは、投資家（個人・法人）がデベロッパーとなり「中間業者」を極限まで省くことができるため、原価に近い価格で物件を獲得し、市場には出回らない高い利回りを実現する手法です。
区分マンション投資
金利は高いが、フルローンの可能性もあり極めて少ない自己資金で投資できるケースも。
都内23区の築浅物件は利回り低く、プロ並みの目利き・仕入れ力がなければ、インカムゲイン・キャピタルゲインは共に狙いづらい。
戸建て投資
再建築不可など、クセのある物件をうまく再生すれば高利回りを実現。
都内23区の戸建ては実需と競合し、割安物件を探そうとすると、何らかのリスク(問題)を内包した物件である可能性が高い。
中古一棟投資
インカムゲインのみならず、減価償却のメリットを享受することができる。
都心の人気エリアでは、築浅で高利回り物件を探すことが難しい。一方で築古になると、修繕などのリスクが増大する。
新築一棟投資
都内23区新築物件は資産性が高く、中⻑期の保有に適している。
都心物件は利回りが低く、大きなインカムゲインを得ることができない。
新築一棟開発投資
都内23区新築一棟のメリットを享受しながら高利回りを実現。インカムゲインで安定収入を得ることも、 短期間でキャピタルゲインを狙うこと も、両方目指すことができる。
プロ/セミプロ向けの手法であり、開発リスクを伴う。予期せぬトラブルにより、数百万円の追加コストが発生する場合もある。
※上記は東京23区の場合のイメージです。数値は購入者の状況・条件等により変動します。
高利回りを狙える土地の購入は独自ルートと確かな目利きが必要
良い土地は一瞬で不動産屋が買い付けることも多く、一般投資家の購入が難儀
高利回りを実現する設計プランの企画には知見とノウハウが必要
施工業者の選定と交渉には見積精査の能力と多大な労力が必須
デザイン性と居住性を兼ね備えた上で初期費用を抑える仕様の作成が困難
施工会社の倒産、工事中のコスト増、近隣トラブルなどリスク管理が必要
リスク管理と豊富な経験が必要
土地の選定
一般的な長期保有の投資だと利回り3%〜4%で優秀とされますが、新築マンション開発はそれを上回る表面利回り5.5%〜6%、ランニングコストを差し引い た実質利回りでも4.5%〜5%を実現できます。
設計プランニング
地域特性を踏まえた上で、デザインとコスト、レンタブル比などを総合的に検討し、収益性の高い設計プランをご提案いたします。
資金調達
東京レーベルには元銀行出身のメンバーもおります。お客様が既にお取引のある金融機関との間に入る、または新規の金融機関へ持ち込むなど、資金調達の段階から全力でサポートいたします。
建築コンサルティング
設計プランに合った施工会社を選定、契約の仕様決めや、設計・施工のチェックや指示まで、建物建築のための手間は全て実施します。
リーシング・賃貸管理
「ここに住みたい」と思っていただける物件掲載情報を作ります。写真の選定１つとっても手は抜きません。
リーシング担当が直接ご案内。場合によっては建築担当が魅力を説明しながらご案内します。
建物トラブル、ゴミ問題など、迅速・丁寧に対応し、退去を低減させます。
利回り5.5%-6.0%を実現できるので長期投資として優秀
一般的な長期保有の投資だと利回り3%〜4%で優秀とされますが、新築マンション開発はそれを上回る表面利回り5.5%〜6%、ランニングコストを差し引い た実質利回りでも4.5%〜5%を実現できます。
高い売却益を狙えるので短期投資としても優秀
お客様自身がディベロッパーとなり開発を行うことで初期コストを大幅に抑えることができるため、竣工して満室稼働に近づいたタイミングで売却し、キャピタルゲインを獲得することも可能です。
日本は今なお低金利(1.0%-1.5%)であり 融資を活用した投資は効率的
日本は長らく超低金利が続いており有利な条件で今なお借り入れが可能なため、融資と返済のイールドギャップを十分に確保でき、不動産投資をするのに適した環境です。
東京のマンション価値は安定しているため長期保有する堅実な資産形成に最適
一棟物件の売買の状況は東京のマーケットが非常に活発で、人口や世界からの投資額も東京一極集中が続くと予想されているため、資産価値が落ちにくく、中⻑期保有の堅実な資産形成に最適です。
高利回りを生む 土地の秘密
東京23区都心ど真ん中を狙わず、高利回りを狙える準都心エリアに注力
都内23区の中でも千代田区、中央区、港区は特に人気がありますが、地価と賃料のバランスから、高い利回りをだすことは容易ではありません。
東京レーベルでは利回り5.5-6.0%を狙うために、中心部の周りの世田谷区、品川区、新宿区、荒川区、中野区などで、交通の便(駅徒歩10分以内)、人気路線、デザイナーズ物件と相性の良い若年層に人気のエリアを選定することで高利回りを実現しています。
凄腕の買付担当が利回り5.5-6.0%を狙える土地だけをご提案
都心部の土地の仕入れは熾烈を極め、良い土地は公開後すぐに購入されてしまいます。
東京レーベルでは、建物プランニングに精通した凄腕の買付担当が優良な土地を厳選し、利回り5.5-6%を狙える賃料設計ができるかを見積もった上で即座に買い付けているので、高利回りを実現できる土地だけを、お客様にご提案させていただいております。
高利回りを生む 建物の秘密
コンクリート打放しを
使ったおしゃれな外観
外観は打放しコンクリートを使いコストを抑えながらも、ひと手間デザイン性を加えた人に自慢したくなるようなファサードを作り上げます。
廊下部分を減らした
小さくても
満足度の高い間取り
居住空間や収納に割り当てて、狭い空間ながら「無駄がない」間取り作りを徹底しています。
壁や天井にも打放し
コンクリートを活用した
美しい室内
外観だけでなく、室内の一部壁や天井にもコンクリート打放しを活用しており、若い方を中心に、多くの方に好評を博しています。
1Rでも住みたいと思える
料理のできる
大きなキッチン
東京では大きなキッチンが配置された1Rは少ない中で、東京レーベルは幅1.5M〜最大2Mの実用性に優れた大型キッチンを採用。こうした点が差別化に繋がり、相場より高い賃料設定でも入居が決まっています。
スイッチの見た目まで
拘る高いデザイン性
スイッチは、何気ない設備ながら、大きなコスト をかけずに「拘り」を感じさせることができるア イテムです。このような細かな配慮が、東京レー ベルの強みです。
東京レーベルの
新築一棟開発投資は
プロが認める不動産投資です
東京レーベルのお客様は不動産業者が多く、
プロの方から多数ご契約いただいております。
まだ、個人のお客様の参入が少ないので
開発投資をするなら今がチャンスです。
不動産業者のお客様が最も多い。
プロが認める不動産投資です。
実例
利回り6.1%で運用、4億円で売却して1億1,000万円の粗利
物件総額：28,700万円
年間家賃：1,750万円
竣工後、安定的に高稼働中！ 総額29,200万円、年間家賃収入1,670万円
物件総額：29,200万円
年間家賃：1,670万円
東京23区×新築一棟開発
本当に良いと思える物件を。
木造アパートなどの投資経験を経て、私自身が最終的に辿り着いた手法が、今回ご紹介している「東京23区」×「一棟RCマンションを開発する」という仕組みです。都心の不動産価格は上がり、建築費も高騰している中で、高利回り企画は容易に造ることができない環境になっています。一方で、それでも今なお、東京での一棟マンション開発は非常に有益な手段だと自信を持っています。
その裏付けの一つとして、これまでのお客様のほとんどがリピーターとなって頂いていることです。多い方では、毎年2〜３棟ほど弊社と開発プロジェクトに取り組んでいただいております。プロの不動産業者様も同様です。正しくリスクをコントロールしていけば、これ以上ないほどの川上物件を獲得することができます。
投資総額も大きいため、決してこの仕組みは「どなたにでも」お勧めしている訳ではございません。お取り組みができる方が限られているからこそ、チャレンジできる可能性がある方は、ぜひチャレンジしていただきたいと心から思います。
我々自身が本当に良いと思える物件だけをご紹介しておりますので、是非お気軽にご相談ください。
一橋大学大学院卒業後、(株)電通にて大手自動車メーカー等を担当。その後、(株)オープンハウスの社長室において中期経営計画の策定や、米国不動産事業の立ち上げに従事後、2019年に東京レーベルを創業。
よくある質問
- どの程度、自己資金が必要でしょうか？
- 案件および融資を受ける方個別のご状況により、自己資金額は大きく変動します。ただし目安としまして、弊社のプロジェクトがおおよそ総額3億円〜5億円程度となることを踏まえますと、金融資産5,000万円以上が必要になると考えております。
- 不動産投資経験はまだ無いのですが、取り組み可能でしょうか？
- 一棟物件をマーケットで購入するよりも、弊社が推奨している土地から建物を開発するプロジェクトの方が難易度は高いと考えております。しかし、弊社が土地のご購入〜工事請負契約〜竣工まで、全てサポートいたしますので、不動産投資経験が無い方も、問題なくお取り組みが可能です。
- 地方に住んでいますが、東京での開発プロジェクトに挑戦できますか？
- 地方在住の方でもお取り組みは十分可能です。ただし、融資を受けられる金融機関が限られてしまうケースもございます。是非お気軽にご相談ください。
- 23区内でも開発する場所（土地）の指定はできますか？
- 弊社で取り扱っている物件数に限りがございますので、ご希望に添えない可能性がございます。弊社からご提案させていただく物件を、まずはご検討いただけると幸いです。
なお、既に土地を所有されていらっしゃる方は、弊社グループ会社に建築設計事務所もございますので、設計業務のみについてでも、是非お気軽にご相談ください。
