新築一棟企画事業

不動産投資の手法としては、様々なものがあります。一室から投資ができるため、サラリーマンの副業としてもチャレンジしやすい「区分マンション投資」、うまく再生すれば高い利回りを実現できる「戸建て投資」、減価償却による節税効果も期待できる「中古一棟投資」など、規模・中古～新築・エリア等の違いによる多様な不動産投資手法があります。お客様の資産状況や目的に合わせて物件を選択されるのが一番ではありますが、数ある不動産投資スタイルの中で、東京レーベルが土地から建築する「新築一棟開発投資」を強くお勧めしているのには理由があります。

各投資手法には、それぞれ当然デメリットもあります。たとえば都心築浅の「区分マンション投資」の場合、利回りが低く、インカムゲイン・キャピタルゲインともに狙いづらいことが多いです。また、「中古一棟投資」の場合、当然築年数が経っていると建物に不具合が出やすく、高額な修繕費の出費を避けられないケースがあります。一方で、マーケットに流通している都心の新築/築浅一棟物件は、修繕リスクが低いものの、総じて利回りも低く、大きなインカムゲインを得ることが難しいです。そうしたデメリットを補いながら、建築リスクをとって市場に出回らない高利回りの新築一棟物件を獲得する方法…それが、土地から収益物件（共同住宅）を建築する「新築一棟開発投資」です。

土地から建物を開発することで、デベロッパーや仲介業者などの「中間業者」を極限まで省き、原価に近い価格で物件を獲得することができます。そうした川上物件は、マーケットに流通している物件よりも高い利回りとなります。さらにそれが、東京23区の人気エリアでかつ駅徒歩10分圏内であれば、インカムゲインで安定した収入を得ることもでき、短期間でキャピタルゲインの期待を持つこともできます。これまでの投資手法のデメリットをクリアすることができるのです。

しかし、極限まで中間業者を省くということには、当然リスクもあります。それが「開発に伴うリスク」です。従来この手法は不動産会社が行う手法であり、プロ/セミプロ向けの投資といえます。予期せぬトラブルが起こりうる可能性があり、数百万円の追加コストが発生するケースもあるためです。建設予定地の敷地から地中埋設物（ガラ）が見つかる、天候により工事期間が大幅に延びる、施工会社の倒産という例も……完成した物件ではないからこその特有のトラブルが考えられます。しかし、お客様と施工会社の間に東京レーベルが入ることで、そうしたトラブルをより迅速に解決するお手伝いをすることが可能です。リスクはゼロとはなりませんが、これまで数多くの新築一棟物件を企画・開発してきた当社だからこそ、投資家様の負担を軽減することができます。

何より、そうしたリスクを超えるだけのメリットが「土地からの新築一棟投資」にはあると我々は考えています。

もちろん、土地から開発する新築一棟RCであればどんなものでも高利回りを実現できるというわけではありません。土地・建物それぞれにポイントがあります。

東京23区においても、高利回りを狙える土地をしっかりと見極めなければなりません。例えば、「都心３区」と呼ばれる千代田区、中央区、港区などの中心部は、賃料に対して地価が非常に高く、5.5%~6.0%という東京レーベルの水準に合わせた土地を見つけることは容易ではありません。一方で、中心部の周りに位置する世田谷区、品川区、新宿区、荒川区、中野区など準都心エリアは、若年層にも人気が高く、特に交通の便が駅徒歩10分以内であれば非常に賃貸需要も旺盛です。東京レーベルは今後も高い賃貸需要が見込まれるこうした準都心エリアに特に着目し、高利回りを狙うことができる土地を選定しています。

土地から新築一棟を建設する際にまずボトルネックとなるのが「良い土地探し」ですが、東京レーベルではこうした掘り出し物の土地を厳しい目でチェックする買付担当が複数名おり、日々最適な土地探しに奔走しています。都心部の土地の仕入れは熾烈を極め、良い土地は公開後すぐに購入されてしまうことがほとんどですが、買付担当が土地を厳選し、東京レーベルの水準を満たした「利回り5.5%~6.0%を狙える賃料設計ができるか」をあらかじめしっかりと見積もった上で、即座に買い付けを行なっております。この土地探しこそ、高利回りを実現するポイントのひとつです。

良い土地を得たとはいえ、高い賃料と高い稼働率を両立させなければ高利回りは実現できません。そのためには、建物にもこだわらなければなりません。東京レーベルでは準都市エリアにも順応する実用性のあるデザイナーズ物件で賃料を上げながら、高い稼働率を実現しています。

外観は打放しのコンクリートを使ってコストを抑えながら、タイルや塗装も物件によって活用しつつ、人に自慢したくなるようなファサードを作り上げています。室内に関しては廊下部分を極力減らし、居住空間や収納に割り当てることで無駄がなく満足度の高い間取り作りを徹底しています。外観だけではなく室内の一部も壁や天井にもコンクリート打放しを活用し、おしゃれな内観を実現することで、若年層を中心に多くの方に好評いただいています。特にこだわっているのはキッチンです。東京では大きなキッチンが配置された1Rは少ないですが、東京レーベルでは幅1.5M～最大2Mの実用性に優れた大型のシステムキッチンを組み込んでいます。また、カウンターキッチンや、アイランドキッチンを採用している物件も多数ございます。

こうした点が大きな差別化になり、相場より高い賃料設定で高い稼働率を維持することができています。それ以外にも、スイッチやライト、壁、扉、共有部分のエレベーターの色など、何気ない設備ながらも「こだわり」を感じさせるデザインを心がけています。こうした細かな配慮が東京レーベルの企画する建物の強みであり、高い賃料であっても早期満室となって、高利回りを実現するポイントとなっています。

これだけ良い手法であるならばもっと多くの人がチャレンジしているのではないか……そう考える方もいらっしゃるでしょう。しかし、実際は土地から建築する「新築一棟開発投資」にチャレンジしている方の数は限られています。その理由としては、そもそも開発に適した土地（物件数）が限られているということに加えて、前述の通り「土地からの開発」にはリスクが伴うためです。だからこそ不動産会社が行う手法であり、プロ/セミプロ向けの投資といえるのですが、こうしたリスクを取りに行くことで、数ある投資手法の中でもより利益を最大化できると考えると、チャレンジする価値はあると我々は考えています。

リスクも、大きく分けて「土地に関するリスク」「企画・建築に関するリスク」の二種類が考えられます。

例えば「土地に関するリスク」としては、地中障害物によるコストの発生があげられます。土地購入時には判明しなかった予期せぬ障害物（ガラ）が地中より見つかることがあり、その撤去のために新たにコストが発生するというものです。大きさや材質、量によって撤去費用も変動します。このようなリスクは、実際に地中を掘る開発段階になってみないと判明しないケースがほとんどであり、事前にコスト等を把握することは現実的ではありません。

「企画・建築に関するリスク」としては、実際に工事見積もりを行った後、資材が高騰したため施工費用が増大する可能性があるといったものや、施工会社が倒産したことで工事が続けられなくなる可能性があり得るということ、細かなリスクでいえば近隣問題などもあげられます。

これらは皆建物が出来上がっていない「土地からの開発」だからこそ起こり得るリスクです。すでに出来上がっている物件を購入する際は、こうしたことはクリアした上で販売されていますが、当然その分のリスクを開発を行った不動産会社が負っています。利益を最大化するためにそうした中間業者を省くということは、その分のリスクを負う必要があるということです。

極論、土地を探すことができ、設計士とプランを詰めて、どういった仕様で建物を建てるか決定し、施工会社を手配した上でご自身で様々な建築リスクに対応することができれば、我々すら必要はないとも言えます。全て投資家様/法人様ご自身でコントロールし、「土地からの開発」を行うことも可能です。当然、弊社のようなコンサルティング/サポートを行う会社への手数料も削減し、より利回りを高めることができるでしょう。

しかし、土地からの開発を行うためには、ここに記載していない多様なリスクを負う可能性があることを、ぜひ念頭に置いていただければと思います。予想外のトラブルというのは心理的な負担も大きくなりますし、細かな調整や様々な業者とのやりとりには時間的なコストも発生します。そうした面倒な部分を少しでも東京レーベルが請け負うことで、お客様に「土地からの開発」にぜひチャレンジしていただきたいと考えています。リスクを無くすことはできませんが、解決するためのお手伝いをすることは可能です。

それが多くの物件を手掛けてきた我々の強みであると自信を持っています。