新築一棟開発投資を成功させる3つのポイント

ポイント①高利回りを狙える土地

これまで、土地から開発する新築一棟物件の魅力や中間業者を省くことで高利回りを実現できることをお伝えしてきました。ですが、土地から開発する新築一棟物件であればどんなものでも高利回りを実現できるというわけではありません。高い利回りを安定的に実現するためには土地・建物それぞれにポイントがあります。

以前こちらの記事でも、当社が新築一棟の中でも特に東京23区にこだわっていることをお伝えしました。その理由としては、一番は賃貸需要です。しかし東京23区の中でも、高利回りを狙える土地をしっかりと見極めなければなりません。例えば、「都心３区」と呼ばれる千代田区、中央区、港区などの中心部は、高価格帯ではありますが賃料に対して地価が非常に高いエリアです。当社では表面利回り5.5%~6.0%を基準としているため、中心部では当社の水準に合わせた土地を見つけることは容易ではありません。一方で、中心部の周りに位置する世田谷区、品川区、新宿区、荒川区、中野区など準都心エリアは、若年層にも人気が高く、特に交通の便が良いため、駅徒歩10分以内であれば賃貸需要も非常に旺盛です。都心3区と比較すると、少し地価が抑えられる一方で今後も高い賃貸需要が見込まれるこうした準都心エリアに着目し、高利回りを狙うことができる土地を選定することが第一のポイントになってきます。

とはいえ、そうした条件の良い土地は、競争も激しいため、新築一棟投資においてボトルネックとなるのが「良い土地探し」であると言われております。それだけ土地探しは難易度が高いと言われておりますが、さまざまな条件や基準に見合った土地を見つけることが最初のハードルであり、さらに実際にその土地を購入することも難しいというのが難易度の高さの理由であると言えます。都心部の土地の仕入れは熾烈を極め、良い土地は公開後すぐに購入されてしまうことがほとんどです。
当社では独自の基準を設け、掘り出し物の土地を厳しい目でチェックする仕入担当が複数名おります。仕入担当の専任スタッフは日々、最適な土地探しに奔走しており、いわば「良い土地探し」のプロです。そうした目利きはもちろんですが、即座に購入の申し込みをするスピード感も兼ね備えております。スピード感を実現できる最大の要因は、仕入担当が同時並行でラフな建物設計案を作成できることにあります。マンションの建築には、法律、条例をはじめとした制約が多く存在します。いくら良い場所の土地であっても期待される規模のマンションが建築できるとは限りません。仕入担当が土地を厳選し、建築の観点も含め当社の水準である「利回り5.5%~6.0%を企画できる土地」かどうかをあらかじめしっかりと見積もった上で、土地を購入しています。この土地選定こそ、高利回りを実現するポイントです。

ポイント②差別化できる良い建物

良い土地を得られれば、それだけで高利回りが実現できるかというと、十分ではないと考えています。高利回りを実現させるためには、相対的に高い賃料と高い稼働率を両立させることが大切になってきますが、そのためには建物にもこだわりが必要です。そこで当社では、準都市エリアにも順応する、実用性のあるデザイナーズ物件に注力することで、賃料を上げながらも高い稼働率を実現しています。

外観は打放しのコンクリートを使ってコストを抑えながら、タイルや塗装も物件によって活用しつつ、人に自慢したくなるようなファサードを作り上げています。

室内に関しては廊下部分を極力減らし、居住空間や収納に割り当てることで無駄がなく満足度の高い間取り作りを徹底しています。外観だけではなく室内の一部にも壁や天井にもコンクリート打放しを活用し、おしゃれな内観を実現することで、若年層を中心に多くの方に好評いただいています。全面を打放しにしていないのは、断熱等の観点で居住性も維持するためです。
また、特にこだわっているのはキッチンです。賃貸物件ではコストカットの対象として削減されやすい住宅設備ですが、当社では1Rなどの単身者様の部屋であっても、幅1.5M〜最大2Mの実用性に優れた大型のシステムキッチンを組み込んでいます。また、カウンターキッチンや、アイランドキッチンを採用している物件も多数ございます。

それ以外にも、スイッチやライト、壁、扉、共有部分のエレベーターの色など、何気ない設備ながらも「こだわり」を感じさせるデザインや統一感のある仕様を心がけています。こうした細かな配慮が当社の企画する建物の強みであり、大きな差別化要素になり、相場より高い賃料設定で高い稼働率を維持することができています。
都心部は賃貸マンションが乱立しており、特徴がない物件は徒歩距離、面積、築年数に応じた価格勝負になりやすい傾向にあります。当社の方針は、相場に沿うのではなく、高い賃料を出しても良いと考えている入居者層に刺さる企画をいかにして実現するかという点にあります。

ポイント③リスクについて知る

これまで何度もお伝えしてきておりますが、最終的に新築一棟開発投資を成功させる一番のポイントは、リスクについてご理解いただくことだと考えています。以前リスクについての記事も公開させていただきました。

＜リスクの種類＞
１）土地に関するリスク
２）建物に関するリスク
３）賃貸に関するリスク

リスクを超えるメリットがあるからこそ、当社は新築一棟開発事業を推奨し、多くの反響をいただいているものと自負しております。一方で大事なのは、ある程度のリスクはつきものであるとオーナー様にご理解いただき、協業の上でともにリスクに向き合っていくことだと考えます。リスクを網羅することはできません。ですが、発生頻度が高いものや影響度が大きいものについては推測することができますし、リスクを軽減する手立てを講じておくことが可能です。リスクを現実的な範囲に軽減、コントロールし、メリットを享受できるようプロジェクトを推進していくことが当社を活用いただく意義でもあり、オーナー様にもご理解いただくことが、新築一棟開発投資を成功させる第一歩であると考えます。

これまで、当ブログでは新築一棟開発投資にまつわるさまざまなことをお伝えしてきました。今後も、過去の実績例や現在取り扱っている物件などについて発信していきますので、ぜひご覧いただけますと幸いです。

また、新築一棟開発投資にご興味をもっていただいた方にはぜひお気軽にご相談いただければと思います。