新築一棟の内観は重要！外せないこだわり5つをご紹介

大前提：法律、条例等の制限に抵触しない

内観の間取りを考える際には、エリア需要、賃料、利回りなど様々な角度から考えるのはもちろんですが、大前提として考慮しなければいけないのが、法律や条例です。具体的には敷地、構造、耐震、防火、設備、接道、用途、形態等を規制した建築基準法や、都市計画法、消防法、省エネ法、バリアフリー法、区や自治体によって異なる条例などがあり、それぞれの法律・条例に則る必要があります。これらの法律・条例は間取り作りにも、大きく制限や影響を及ぼします。

新築一棟の内観で大事にしているこだわり5つ

土地の形状やエリア需要に適した間取り

土地の形状には様々なパターンがありますが、どんな形状の土地であっても、プランニングの基本となるのが敷地面積と容積率から算出される専有部分の有効容積です。そしてまずはこの有効容積を一番効率良く消化し切れる（使い切れる）間取りを第一に考えていきます。「効率が良い間取り」＝「賃料が最も多くとれる間取り」とすると基本的には小さい部屋（1R）をたくさん詰めた物件を作るのが最も効率が良いのですが（一昔前まで1R業者が多かった理由でもあります）、エリアによっては供給過多、賃料勝負に陥ってしまうリスクが高いです。

一般的には大きな駅の方がファミリー向けの需要がありますが、小さな駅でもファミリー層が多いエリアがあったり、逆に大きな駅だけれども1Rや1LDKが多く、2LDKが少ないエリアがあります。そういったエリアにはあえて「効率の良い間取り」ではなく2LDK中心の物件をプランニングするといった様に、エリア需要を適切にキャッチし、これまでの経験値を基にリーシングに有利になるような間取りを決定します。リーシング上もリスクが高くなりがちな1Rばかりの物件ではなく、他物件とも差別化を図れ、結果オーナー様にとってもリスクの少ない、バランスの取れた間取り設計となるよう、常日頃心掛けてプランニングしております。これは東京の街・駅・路線のことを知り尽くしている東京レーベルであるからこそ成せる技でもあると自負しております。

各居室の形、大きさ

東京都内は土地柄どうしても居室は狭小になりがちですが、プランニング次第では狭くても入居者の方に生活の面白味、楽しさを感じてもらえるような設計をすることが可能です。例えば1Rの部屋なのにキッチンは幅1800mmの大きなサイズのものを配置したり、窓にスペースを設けティータイムを楽しめる場所を作ったり、実際より広く見えるような設計にしたりして、内覧された方に驚き、面白味を感じてもらい「このお部屋に住みたい！」と思っていただけるようなカラクリ作りを心掛けております。

大きさよりも大切なのは居住性やアイデア、面白さに重点を置いて間取りや家具レイアウトを考えることです。実際にリーシング時に内覧からの入居率が高く、こういった特徴や意外性のある要素を取り入れることは重要と考えております。

また、いびつな形だからこそ成り立つ家具レイアウトや人の導線があり、整ったお部屋の形よりも住みやすくすることも可能です。斬新で唯一無二な間取りは、差別化にもなり入居者の方に気に入って長くご入居いただけることにも繋がります。

居室の効率性、居住性を考える際に、まずは入居者の生活をイメージし、各部屋それぞれにコンセプトを持たせます。例えば男性一人の単身者を想定した場合、なるべくLDKに畳数を使い、寝室は極力小さく設計します。また大人2人での生活を想定した1LDKにはダブルベッドが置けるような寝室のスペースを必ず確保します。LDKと寝室の仕切りにはしっかりした建具を取り付けるのが良いのか、3枚引き戸にした方が良いのか、そういったところまで細かくコンセプトに沿ってターゲット層の生活をじっくり考慮しながらプランニングすることで効率の良いお部屋作りができると考えております。

住宅設備の選定（キッチン、バストイレ）

賃貸物件ではキッチンは軽視されがちな部分ですが、東京レーベル物件ではキッチンを重視して設計しています。賃貸では珍しい幅1800mm以上のキッチンを採用したり、何百種類ある面材から一番建物のコンセプトに合うものを選定したり、天板を人工大理石にしたり、オールステンレスのキッチンを採用するなど、LDKの中でも存在感があるキッチンには特にこだわりを持って選定をしております。

1LDK以上の住戸にはユニットバスが基本的に入る設計にし、どうしても面積的に厳しい住戸にはシャワーユニットを設置して、シャワーヘッドや棚は基本的にメタルを採用し、ミラーはボーダー（横長）取付、アクセントパネルとダウンライトはデフォルトで採用し、単調になりがちなユニットバスにも高級感がでるように工夫しています。

トイレは基本的にすっきりと見えるタンクレスを採用し、洗面化粧台の面材もできるだけ洗面室が印象的でおしゃれな空間になるよう選定しております。

この様に東京レーベルでは、万人受けする設計や仕様を施すのではなく、料理好きな人だったり、お風呂でのくつろぐ時間を大切にする人など、自分の住む空間にこだわりを持った特定の層をターゲットにした設計・仕様選定を行っております。特定層の人たちの心踊るお部屋にすることで、相場より高い家賃であってもこのお部屋に住みたい！と思っていただける方がいる、そういう想いや考えで物件作りを行っています。

▲八雲レーベルのキッチン

床や天井、壁などのデザイン

東京レーベル物件ではコンクリート打ちっぱなし面をできるだけ多くとる設計にしております。理由はなんといってもコンクリートの無機質な質感がスタイリッシュな雰囲気を醸し出すと考えるからです。またデザイン性を高めるとともに天井や壁をコンクリートにすると仕上げ材を使用しないので、居住空間を広くとれるというメリットもあります。

ただ、コンクリート打ちっぱなしは外気の影響も受けやすいため、外部に接する居住部分には断熱材を入れるのが必須になり、壁等の仕上げ材はクロスになる部分もあります。そういう場合は時にはアクセントにクロスの色や質感を変えて、お部屋に抑揚をつけて単調にならないように仕上げます。

床は基本的に玄関と水回りをフロアタイルで仕上げ、LDKや寝室にはフローリングを使用することが多いですが、物件によっては全面フロアタイルを採用するケースもあります。

色味については物件ごとのコンセプトに合わせスタイルを決め、カラーパレットを作成し、住設の面材やフローリング、フロアタイル、クロス、建具、玄関ドアの色など細部に渡りそれぞれのカラーパレットに合うように選定していきます。そうすることで、統一感のある内観に仕上げることができます。

▲中野レーベルのアクセントクロス

外観を含めた建物全体の統一感

物件毎に設計者の意図や想いがこもったコンセプトがあり、また街並みにも調和するように、外観はデザインされるのですが、内観がそのコンセプトやデザインと掛け離れると、ちぐはぐな印象の物件になってしまいます。外観との統一感を持たせるために、例えば外観がブラックやブラウンのタイルを施した重厚感のある建物には内装仕様にも、ブラックやブラウンを基調に、住設の面材には石目調を採用したり、玄関ドアの金物にゴールドを取り入れたりと、高級感が出る仕様にして外観と調和するよう工夫しております。反対に装飾が少なくすっきりとした明るい色でデザインされた外観の建物には、床材には明るい木目を採用し、白やベージュなど温かみのある色や材質の面材を取り入れ、外観と内観の統一感を図っております。

▲（仮）高円寺レーベル　外観（重厚感あふれる外観）

▲高円寺レーベル　内観（キッチン面材や床材も高級感あふれる素材、色味に）

▲雪谷大塚レーベル　外観（すっきりしたと明るい雰囲気の外観）

▲雪谷大塚レーベル　内観（キッチン面材や床材も軽くて明るい素材、色味に）

新築一棟の内観にこだわることの重要性

私たち東京レーベルで企画する新築一棟物件は、利回りが出る物件にすることが第一条件のため、外観はもちろん内観のあらゆる仕様についても限られた予算内で選定していく必要があります。

こだわればこだわるほど、際限なく費用は増大してしまうのですが、その中でも絶対に捨てられないこだわりは予算を費やしても死守し、あまり重要でない部分には思い切って削ったりと取捨選択をし、より多くの入居者様に喜ばれる設備や仕様を導入する努力をしています。お部屋の稼働率を上げる工夫をすることで、相場より高い家賃を設定することが可能になり、よりオーナー様へのリターンも高まります。入居者様にもオーナー様にも喜ばれるお部屋、物件作りを目指して日々邁進しております。

おわりに

間取り・住宅設備・仕様デザインについて内観に関わる多くの部分は、内覧でお客様にご入居いただけるかどうかに直接関わってくる部分なので実はとても重要です。

東京レーベルでは、仕入れ・設計・建築・リーシングとそれぞれのチームがフラットな関係で日々相談し合い、連携を取り合って活動しております。例えばリーシングチームからヒアリングした入居者様の生の情報を直接次の物件の内観づくりや間取り設計にスムーズに反映し、活かすことが可能です。そのため、ある程度ターゲット層を絞ったところでの内観づくりが可能で、誰からも好かれる物件（標準的な規格・仕様）ではなく家賃は相場より高くても、住みたい！と思っていただける、他とは違ったユニークな物件作りを心掛けています。

チーム全体で一丸となって物件作りを行ってきたからこそ入居者様にも、結果オーナー様にも喜んでいただけるこだわりをもった物件をこれまでも作り上げて来られたと自負しております。これからもそうあり続けるとともに、更にブラッシュアップしながら時代に合った物件を作り続けたいと考えております。