不動産投資の入居率とは？全国平均の推移や計算方法を紹介

総戸数に対する入居者の割合のことを入居率と言います。入居率の全国平均は80%ほどです。

不動産投資を成功に導くには、入居率の高さが欠かせません。しかし、入居率の定義が管理会社によって異なるなど、気をつけなければならない点もあります。

そこで今回は、不動産投資の入居率推移や計算方法、気をつけるべきことや高め方についてまとめました。

不動産投資に興味がある方に向けて、プロの目線から分かりやすく解説をします。

記事を最後までチェックすれば、不動産投資の入居率に関することが一通り分かりますよ。

不動産投資における入居率とは？

不動産投資における入居率とは、不動産の総戸数に対する入居者の割合のことです。例えば総戸数50戸のマンションのうち45室に入居者がいる場合、入居率は90％です。

入居率という言葉は、マンションやアパート1棟に対してのみならず「この都道府県の入居率」「日本全体の入居率」のように広い意味でも使われます。

詳しくは後述しますが、都内では入居率95％を超えるマンションやアパートも珍しくありません。

一方、過疎化が進む地域の古いアパートなど、物件によっては入居率が50％に満たないケースもあります。

入居率は、不動産投資の収益性に直結します。入居率が低い(＝空室率が高い)と、家賃収入を得られないからです。

利回りが高くて良さそうに見える物件でも、入居率が低ければ意味がありません。利回りは「満室」を想定して算出されるため、物件を選ぶ際は、入居率も確認する必要があります。

不動産投資における入居率の推移

冒頭でもお伝えしたとおり、全国における入居率平均は80%程度です。そして年度によってわずかな差はありますが、入居率は毎年80%前後を推移しています。

ここでは、不動産投資における入居率の推移について詳しく見てみましょう。

入居率の全国平均は95.3%？

以下は、2022年度の全国における入居率をまとめた表です。

全国の入居率平均は、95.3%となっています。

しかしこれは、日管協会員のデータです。母集団が入居率最大化を目指している層のデータなので、数値が高く出る傾向にあります。

一方「平成25年住宅・土地統計調査結果(総務省統計局)」によると、直近10年の全国賃貸住宅の空室率は17〜18%台で推移しています。

空室率と入居率を合計するとおおよそ100％になるため、入居率の全国平均は80％程度と考えるのが妥当でしょう。

また首都圏・関西圏・その他を比較すると、都市部であるほど入居率が高いことが分かります。

首都圏・関西圏とその他では、入居率に2％以上の差があります。

2022年までの5年間における入居率の推移

以下は、2018年から2022年までの過去5年間における入居率の推移です。

前述の通り、上記は日管協会員のデータなので、数値が高めに出ています。

しかし上記の表から、年度によって入居率に大きな変動はないことが分かります。また都市部の方が入居率が高いという傾向も変わりません。

不動産投資における入居率の計算方法

不動産投資における入居率の計算方法は、以下のとおりです。

入居率＝(入居中の部屋数÷総戸数)×100

50戸のうち45室に入居者がいる場合の計算式は以下のようになります。

(45÷50)×100＝90

よって50戸のうち45室に入居者がいる場合の入居率は90％です。

このように入居率は、シンプルな計算式で求められます。

不動産投資における「入居率」に潜むワナ

不動産投資では、入居率について注意しなければならない点が2つあります。

• 空室の定義が管理会社によって異なる
• 実は入居率の計算方法は3つある

1つずつ詳しく解説します。

空室の定義が管理会社によって異なる

空室の定義は管理会社によって異なります。そして空室の定義が異なると、先ほど紹介した計算式の「入居中の部屋数」の値が変わります。

なぜなら「総戸数−空室=入居中の部屋数」だからです。

管理会社によって、空室の定義には以下のような違いがあります。

退去して1ヶ月後から空室としてカウントする場合と、退去当日から空室としてカウントする場合では、前者の方が入居率は高く出ますよね。

そしてどの管理会社も、不動産投資家に良いイメージを与えるために、入居率を少しでも高く見せたいと考えています。

たしかに入居率は高いに越したことはありません。しかし、数％の差は、こういった空室の定義の違いが原因かもしれないので、そこまで厳密に比較する必要はありません。

実は入居率の計算方法は3つある

入居率の計算方法は、全部で3つあります。

本記事中盤で紹介した入居率の計算方法は「時点入居率」です。最も簡単に計算できる反面、「入居者数が多い時点」を選ぶことで入居率を高く算出できてしまいます。

稼働入居率と賃料入居率は、特定の時点ではなく、年間での入居率です。よってこちらの方が、より実態を反映した数値であると言えるでしょう。

管理会社は、上記から好きなものを選んで、入居率として提示できます。つまり最も入居率が高く出るものを使用します。

よって、上記3つのうちどの計算方法で算出された入居率なのかを確認することが大切です。

不動産投資で入居率を高めるために大切なこと

不動産投資では、入居率の高さが重要です。入居者がいれば、毎月家賃収入が得られます。

家賃を下げれば入居率は上がります。しかし、それは本質的ではありません。

ここでは以下3つの、不動産投資で入居率を高めるために大切なことを紹介します。

• 築年数が浅い
• 立地が良い
• 他の物件と差別化ができている

それぞれ詳しく見てみましょう。

築年数が浅い

不動産投資で入居率を高めたいのであれば、新築物件、最低でも築10年以内の物件がおすすめです。

不動産サイトでは、築年数を「築10年以内」のように指定して、物件を検索します。築年数が浅ければ浅いほど、この検索条件に引っかかりやすくなります。

借主にとっても、築年数が浅いに越したことはありません。賃料や立地との兼ね合いから妥協をして、築年数の許容範囲を広げているだけです。

2013年と少し古いですが「空き家の約7割が築20年以上」というデータもあります。(出典：国土交通省 賃貸住宅市場の実態について 7ページ)

また築年数が古いと、管理費や修繕費がかかります。入居率に加えて、ランニングコストの観点からも、築浅物件をおすすめします。

関連記事：不動産投資のランニングコスト・費用一覧！維持費を抑えるコツも紹介

立地が良い

立地は、入居率を高める上で最も大切な条件と言っても過言ではありません。

いくら新築で素晴らしい物件でも、誰も住みたがらない場所にポツンと建っていては、入居者は集まりません。

以下は「賃貸選びで重視すること」に関するアンケート結果です。

上位7つのうち過半数の4つが、立地に関するものとなっています。

入居率を高めたいのであれば、近くに駅・コンビニ・スーパー・学校・公共施設などがある立地がベストです。

そしてこれらの条件を満たす立地は、必然的に「都市部」となります。

記事前半で紹介した入居率の全国平均(日管協会員のデータ)も、首都圏が95.8%その他が92.9%と、都市部の方が高くなっていました。

関連記事：不動産投資は立地が命！うまくいく立地4つと避けるべき立地3つを紹介

他の物件と差別化ができている

ここまでの内容を踏まえると、入居率を高めるためには、都市部にある築年数が浅い物件での不動産投資がおすすめです。

しかし都市部には多数の物件があり、築年数が浅いだけでは他の物件に埋もれてしまいます。

そこで大切なのが差別化です。

デザイナーズマンションやオートロック付きなどで他物件との差別化を図ることで、入居率を高められます。

他にも、玄関に鏡を取り付けたりキッチンの蛇口をシングルレバーにしたりして、付加価値を高める方法もあります。

ただ「都市部の築浅物件」を探すのではなく、こういった「プラスα」ができないか考えてみましょう。

また差別化は、入居率のみならず家賃アップにもつながります。

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新築一棟開発投資について詳しく知りたい方は、以下の記事をチェックしてみてください。

関連記事：第五の投資！新築一棟開発投資とは？初心者でもチャレンジできる？

まとめ

本記事では、不動産投資の入居率推移や計算方法、気をつけるべきことや高め方について解説しました。

入居率は、不動産投資において絶対にチェックすべき要素です。

入居率80％を1つの基準にしましょう。しかし、算出方法や空室の基準が管理会社によって異なるため、細かいところまで気にする必要はありません。

入居率を高めるには、都市部にあり競合と差別化ができている築浅物件がおすすめです。

東京23区で新築デザイナーズマンションを扱う、新築一棟開発投資については、以下の記事をチェックしてみてください。

関連記事：第五の投資！新築一棟開発投資とは？初心者でもチャレンジできる？