不動産投資は立地が命！うまくいく立地4つと避けるべき立地3つを紹介

不動産投資は立地が命です。立地が悪ければ、いくら新しい物件でも広い物件でも、余程のことがない限りうまくいきません。

「良い立地の条件」を知っておくと、効率的に不動産物件を探せます。

そこで今回は、不動産投資で立地が重要視される2つの理由と、うまくいく立地4つ避けるべき立地3つをまとめました。

不動産投資に興味がある方に向けて、プロの目線から分かりやすく解説します。

記事を最後までチェックすれば、不動産投資における立地に関することがひと通り分かりますよ。

不動産投資で立地が重要視される理由

不動産投資における利益は、以下の2つに分類されます。

• インカムゲイン(家賃収入)
• キャピタルゲイン(売却益)

そして立地が良ければ、家賃収入と売却益の両方が期待できます。理由は以下の2つです。

• 立地が良いと空室率が上がりづらいから
• 立地が良いと不動産価格が下がりづらいから

各理由について、詳しく解説します。

立地が良いと空室率が上がりづらいから

物件が空室だと、家賃収入はゼロになります。よって借主にはできるだけ長く住んでもらい、退去した場合にはすぐに次の入居者が決まるのが理想です。

そして空室率が上がる原因は、以下のとおりです。

• 需要の低迷
• 供給過多
• 賃料が物件に見合っていない

「供給過多」と「賃料が物件に見合っていない」は、差別化を図ったり賃料を下げたりすることで対応可能です。

しかし「需要の低迷」はどうしようもありません。よって需要のある「立地」で不動産投資を行うことが大切です。

そして空室率の全国平均は17〜18%台となっています。
出典：平成25年住宅・土地統計調査結果(総務省統計局)

空室率や入居率について詳しく知りたい方は、以下の記事をチェックしてみてください。

関連記事：不動産投資の入居率とは？全国平均の推移や計算方法を紹介

立地が良いと不動産価格が下がりづらいから

不動産投資では「家賃収入+売却益」で利益を出すのが一般的です。

そして売却益(不動産価格)を下げる要因は以下のとおりです。

• 築年数
• 周辺環境の変化(例：目の前にマンションができて日当たりが悪くなった)

特に築年数が、不動産価格に大きな影響を及ぼします。

しかし立地が良いと「条件を広げてでもそのエリアに住みたい」と考える方が増えるので、上記の要因による不動産価格の低下を抑えられます。

うまくいくと、購入時より高額での売却も不可能ではありません。最近のタワーマンション投資がその分かりやすい例です。

不動産価格が下がらないと「家賃収入+売却益」で元を取りやすくなります。つまり失敗のリスクを減らせます。

よって不動産価格に影響を及ぼす「立地」は重要です。

関連記事：不動産投資で元を取るには何年かかる？答えは5〜10年！計算方法や回収できない失敗例を紹介

不動産投資がうまくいく立地の特徴4つ

不動産投資がうまくいく立地の特徴は、以下の4つです。

• 駅まで徒歩10分以内
• 近くにコンビニやスーパーがある
• 転入超過の自治体
• 都市部

1つずつ詳しく解説します。

駅まで徒歩10分以内

駅近物件は、通勤や外出に便利なので人気です。

そして以下は「駅近は駅から徒歩何分まで？」と180人に尋ねたアンケート結果です。

上記グラフを見てみると「10分」が31.1%で最も多いことが分かります。次いで「5分」の25.0%、「15分」の7.2%となっています。

5分単位で割合が増えているのは、単純に区切りが良い数字だからでしょう。不動産サイトで条件指定をする際も「駅まで徒歩10分」「駅まで徒歩5分」のように5分区切りになっていますからね。

よって「駅まで徒歩10分以内」が良い立地の1つの条件となっています。

近くにコンビニやスーパーがある

毎日の生活に欠かせないコンビニやスーパーまでの距離も、良い立地の条件には欠かせません。

一人暮らし向けの物件の場合、1階やすぐ目の前にコンビニがあるとベストです。ファミリー向けの物件の場合、徒歩圏内にスーパーがあるとベストです。

最近ではネットスーパーも普及しています。しかし毎回ネットで購入する方は稀なので、やはりスーパーまでの距離は重要です。

コンビニやスーパーまでの距離も、先ほど紹介した「駅まで徒歩でかかる時間」と同様に不動産サイトに掲載されます(例：ファミリーマートまで200m)。

コンビニやスーパーは、閉店してしまう可能性があります。よって「今あるから」と安心するのではなく、今後もコンビニやスーパーの需要がなくなりそうにない立地を選ぶことが重要です。

例えば地方で「寂れたスーパーがあるから」という理由で良い立地と判断するのは間違いです。

転入超過の自治体

日本の人口は減少を続けています。2024年現在1億2500万人いる日本の人口が、2050年には1億400万人になるとの推計もあるほどです。

人口が減ると、当然不動産物件への需要も減ります。田舎での空き家問題が、その最たる例と言えるでしょう。

そこで大切なのが、転入超過・転出超過の考え方です。転入超過の地域であれば、人口減少の影響を受けません。あるいは、影響を抑えられます。

以下は、2023年の転入超過数が多い上位10市町村です。

上位10市町村のなかでも、東京23区の転入超過数が圧倒的です。

転入超過の自治体を選ぶと、長い目で見た際のリスクを抑えられます。

都市部

ここまで紹介した「不動産投資がうまくいく立地」の条件をまとめると以下のとおりです。

駅から徒歩10分以内で近くにコンビニやスーパーがあり、転入超過の自治体

そしてこれらの条件を満たすのは、大抵「都市部」です。東京23区内であれば、多くの場所が上記の条件を満たしています。もしくは、人口100万人を超える地方都市もおすすめです。

不動産投資をする際は、都市部かつ今回紹介した条件を満たす立地を探してみましょう。

しかし都市部の物件は、需要が高い分、不動産価格も高くなっています。よって利回りが低くなり、元を取るのが難しくなるケースもあります。

関連記事：東京都民に地方での不動産投資はおすすめ？メリット・デメリットを解説

不動産投資で避けるべき立地の特徴3つ

不動産投資で避けるべき立地の特徴は以下の3つです。

• 災害リスクが高い場所
• 大学など特定施設に需要を依存する場所
• 治安が悪い場所

それぞれ詳しく見てみましょう。

災害リスクが高い場所

今後発生が予想される南海トラフ地震などの影響により、災害への関心は高まり続けています。賃貸を探す際「地名 津波」のように検索をする方も増えています。

よって災害リスクが高い立地での不動産投資は避けるべきです。

地震については、どこで起こるか分かりません。耐震基準を満たした物件であれば大きな心配は不要です。

津波や洪水については、ハザードマップを確認しましょう。

災害リスクが高い場所は需要が少ないですし、万が一の際に大きな損失を被ってしまいます。

また、地名に「さんずい」が含まれている場合は、水に関する由来を持つ土地で、水害が起こりやすい可能性があるので要注意です。

大学など特定施設に需要を依存する場所

大学や企業など、特定の施設に需要を依存している場所があります。

こういった場所では、例えば大学がキャンパスを移転した際に、需要が一気に減ってしまいます。よって空室リスクが高まるためおすすめしません。

特に今後は、少子化の影響で大学の統廃合や定員減が進むと考えられます。

都市部の場合、大学や企業などの特定施設に需要を依存するケースは稀です。なぜなら狭い地域にさまざまな施設があるからです。

しかし地方の場合、田舎にポツンと大学があって、その近辺に賃貸マンションやアパートが並んでいるというケースがあります。

数十年の長いスパンで考えると、こういった立地での不動産投資は避けた方が良いでしょう。

治安が悪い場所

治安が悪いとされる立地での不動産投資は避けた方が良いでしょう。

当然ですが、大半の方ができる限り治安の良いエリアを選びます。よって治安が悪いエリアの空室リスクは高くなるでしょう。

また治安が悪いエリアの賃料は、他と比べて下がります。

治安が悪いエリアに「他よりも賃料相場が安いから」という理由で住む層が集まります。それでも大半は良い方達なのですが、どうしても家賃滞納リスクなどが上がってしまうでしょう。

以上から、治安が悪い場所での不動産投資は避けるのが無難でしょう。

理想は、長い間住んでいて土地勘のあるエリアでの不動産投資です。土地勘がない場合は、そのエリアについてきちんと調べることが大切です。

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関連記事：第五の投資！新築一棟開発投資とは？初心者でもチャレンジできる？

まとめ

不動産投資で立地が重要視される2つの理由と、うまくいく立地4つ、避けるべき立地3つについて解説しました。

立地が悪ければ、いくら他の条件が良くても、不動産投資はうまくいきません。まずは以下4つを満たす立地を探しましょう。

• 駅から徒歩10分以内
• 近くにコンビニやスーパーがある
• 転入超過
• 都市部

また都市部でも、災害リスクが高い場所や治安が悪い場所は避けましょう。

不動産投資を行う立地として一番おすすめなのは、やはり東京23区です。

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興味がある方はぜひチェックしてみてください。

関連記事：第五の投資！新築一棟開発投資とは？初心者でもチャレンジできる？