東京都民に地方での不動産投資はおすすめ？メリット・デメリットを解説

「どの地域で不動産投資をすれば良いの？」とお悩みの東京都民もいらっしゃるでしょう。

地方でも都心でも、不動産投資で利益を挙げている方はいます。しかしどちらかと言えば、都心の方がおすすめです。

また「どうしても地方での不動産投資に興味がある」というのであれば、地方都市がおすすめです。

本記事では、地方都市で不動産投資を行うメリット・デメリットや、なぜ地方よりも都心での不動産投資をおすすめするのかについてまとめました。

東京在住の不動産投資家、あるいはこれから不動産投資を始めようと考えている方に向けて、プロの目線から分かりやすく解説をします。

記事を最後までチェックすれば、不動産投資における地方と都心の違いに関する理解が深まりますよ。

地方での不動産投資は「地方都市」がおすすめ

本記事では東京圏・大阪圏・名古屋圏の三大都市圏を除く地域を「地方」と定義します。

そして地方での不動産投資には「地方都市」がおすすめです。ここでいう地方都市とは、人口が100万人を超える都市のことです。

人口100万人を超える都市は、三大都市圏を除くと全部で4箇所あります。

地方のなかでも地方都市をおすすめする理由は「需要が高いから」です。

地方の需要が少ないエリアだと、なかなか入居者が決まりません。売却しようにも買い手が見つかりません。

そういった地域で不動産投資を行うには、高いスキルが求められます。

地方都市で不動産投資を行うメリット

三大都市圏ではなく地方都市で不動産投資を行うメリットは、以下の3つです。

• 都心よりも少ない資金で不動産投資を始められる
• 利回りが高くなりやすい
• 競合が少ない

それぞれ詳しく見てみましょう。

都心よりも少ない資金で不動産投資を始められる

物件の価格相場は、地域によって異なります。例えば同じワンルームマンションでも、地方よりも都心の方が高価です。

そして一般的には、不動産投資歴が浅ければ浅いほど、自己資金に余裕がありません。また銀行から受けられる融資もそれほど多くありません。

そのため都心よりも、比較的少額でリスクを抑えて不動産投資ができる、地方都市が適しています。

また物件価格を抑えられると、固定資産税などの税金も削減可能です。よって初期費用やランニングコストも抑えられます。

地方都市では、都心よりも少ない資金で不動産投資を始められます。

関連記事：不動産投資のランニングコスト・費用一覧！維持費を抑えるコツも紹介

利回りが高くなりやすい

不動産投資における利回りとは、物件の価格に対する1年間の収入や利益の割合のことです。

例えば利回り10%の場合、10年間で物件価格を回収できる計算になります。元本を回収できれば、そこから後はランニングコストを除いて、すべて利益です。

そして物件価格が安くなると、利回りは高くなる傾向にあります。回収すべき「元本」の額が小さくなるからです。

以下に、東京都を100とした場合の、三大都市圏と北海道・福岡県・広島県・宮城県の住宅地の価格指数をまとめました。

上記を見ると、三大都市圏と地方における住宅地の平均価格の差は明らかです。

たしかに地方は都心と比べて物件価格が安く、利回りが高くなりやすい傾向にあります。

しかし地方の物件価格が安いのには、維持費や空室リスクの高さなど、相応の理由があります(詳しくはデメリットで解説)。

関連記事：不動産投資で元を取るには何年かかる？答えは5〜10年！計算方法や回収できない失敗例を紹介

競合が少ない

都心には不動産に対する需要がある一方で、競合も多くいます。

競合と値下げ競争をすることで、都心では利回りが低くなりがちです。「利回りを下げたくない」と家賃を高く設定しても、空室のままであれば本末転倒ですからね。

また地方には、惰性で賃貸運営を行っている、昔ながらの地主が多い傾向にあります。

そういった方の多くは、物件のリノベーションなど、競合と差別化するための工夫に力を入れていません。

地方は都心と比べて、競合が少なく弱いという特徴があります。

地方都市で不動産投資を行うデメリット

三大都市圏ではなく地方都市で不動産投資を行うデメリットは、以下の3つです。

• 空室率が高くなりやすい
• 売却時に苦労する可能性が高い
• 周辺施設の影響を受けやすい

各デメリットについて詳しく説明します。

空室率が高くなりやすい

空室率は、不動産の総戸数における空室の割合です。例えば総戸数50戸のマンションで空室が5室ある場合、空室率は10％です。

そして空室率と真逆の意味を持つ言葉として「入居率」があります。つまり「空室率10％」は「入居率90％」という意味です。

以下は、2023年度の全国における空室率をまとめた表です。

上記表を見ると、首都圏や関西圏、地方都市は空室率が低い(入居率が高い)ことが分かります。

地方は、極端に空室率が低く(入居率が高く)なっています。

入居率が80.0%を下回る地方も少なくありません。

そして空室だと、家賃収入が得られません。よって不動産投資に失敗する可能性が高くなります。

不動産投資では、如何に空室リスクを抑えるかが重要です。

関連記事：不動産投資の入居率とは？全国平均の推移や計算方法を紹介

売却時に苦労する可能性が高い

不動産投資では、家賃収入と売却益の掛け合わせで、元本回収を目指します。

家賃収入だけ、あるいは売却益だけでの元本回収には高度な不動産投資スキルが求められ、現実的ではありません。

そして地方都市で物件を売却する際は、なかなか買い手が見つからずに苦労する可能性があります。

また築年数に応じて不動産価格も減少しやすいので、家賃収入と売却益を合わせても元本を回収できなかったり、利益が微々たるものになってしまうかもしれません。

一方都心では、不動産価格が下がるどころか、むしろ上がるケースもあります。

たしかに地方都市での不動産投資は、都心と比べてローリスクです。しかしその分、リターンも低い選択肢です。

周辺施設の影響を受けやすい

地方都市では不動産の需要が、大学や企業など1つの施設に依存しがちです。需要を1つの施設に依存していると、その施設の撤退が大きなリスクとなります。

地方都市であれば、大学が撤退したとしても、その土地で再開発が行われるでしょう。よって需要は残り続けます。しかし需要の中身が変わります。

例えば、地方都市として挙げた福岡市にある九州大学は、キャンパスを移転しました。

大学跡地には商業施設や裁判所ができ、需要が学生向けの物件からファミリー向けの物件へと変わりました。

何十年といった長期目線で考えると、こういった需要の変化も十分起こり得ます。

一方都心では、狭いエリアに複数の大学や企業が密集しています。よって周辺施設が移転や廃業をしても、それほど大きな影響は受けません。

関連記事：不動産投資は立地が命！うまくいく立地4つと避けるべき立地3つを紹介

不動産投資は地方都市よりも都心がおすすめ

地方で不動産投資をするのであれば、地方都市がおすすめです。

しかし地方都市と都心を比べた場合は、都心をおすすめします。東京在住者には尚更です。

理由は以下の2つです。

• 土地勘がないと不利だから
• 今後も一極集中や人口減少の傾向は続くと予想されるから

1つずつ詳しく解説します。

土地勘がないと不利

不動産投資は、土地勘がある場所で行うのが理想です。

土地勘がないと、良い立地かどうかの判断ができなかったり、仲介業者から良くない物件を掴まされたりします。

例えば「兵庫県西宮市にある駅近物件」と聞くと、大半の方が良いイメージを抱くでしょう。しかし「西宮名塩」という西宮中心部から山を1つ越えた、イメージとは全く異なる物件かもしれません。

視察も、物件までの距離があるとなかなか簡単ではありません。

インターネットなどを使えば、その地域に関する情報をある程度調べられます。しかし、仲介業者が不利な情報を積極的に教えることはないでしょう。

よって自力で調べきれなければ、大きな損失につながる可能性があります。

「地方は利回りがいい」というメリットを盲信して、痛い目を見ないように気をつけなければなりません。

一方東京に何年も住んでいる場合、都心の土地勘はあるはずです。土地や物件の視察にも、休日を使って簡単に行けます。

今後も一極集中や人口減少の傾向は続くと予想される

2011年以降、日本の人口は減少を続けています。よって今後は各都道府県で人口が減っていくと予想されているのですが、東京だけは例外です。

1950年の東京の人口は、総人口の15.5%でした。1990年には25％を超え、2019年には29.1%と3割に迫っています。

そして東京に限っては、2030年ごろまで人口増加が続くとの予想もあります。その後人口が減少に転じたとしても、他の都道府県と比べて緩やかであることは間違いありません。

日本の人口は、2048年には1億人を割るとの推計もあります。

不動産投資は人口が多くて需要のある都市で行うのが得策であるとお伝えしました。

今後も東京への一極集中や人口減少が続く以上、地方都市よりも都心での不動産投資がおすすめです。

都心での不動産投資なら東京レーベルにおまかせください

私たち東京レーベルは、東京都渋谷区の不動産スタートアップです。

東京レーベルでは「東京23区×新築一棟デザイナーズマンション」の新築一棟開発投資という不動産投資方法をおすすめしています。

新築一棟開発投資では、法人様・投資家様自身が土地を購入し、設計士に依頼し、施工会社を探していただきます。

私たち東京レーベルがパートナーとして全面的にご支援いたしますので「自分で土地を探せるのか」といった心配は不要です。

東京23区に場所を絞るため、東京在住者には特におすすめです。

東京には競合が多く、利回りが低くなりやすいとお伝えしました。しかし新築一棟開発投資で扱う物件は、デザイナーズマンションです。そして新築です。立地も自由に選択できます。

以上から他の物件と差別化ができ、空室リスクを抑えつつ高い利回りを実現可能です。

新築一棟開発投資について詳しく知りたい方は、以下の記事をチェックしてみてください。

関連記事：第五の投資！新築一棟開発投資とは？初心者でもチャレンジできる？

まとめ

地方都市で不動産投資を行うメリット・デメリットや、なぜ地方よりも都心での不動産投資をおすすめするのかについて解説しました。

地方のなかでは、地方都市が不動産投資に適しています。地方では空室リスクが高まりますし、売却の難易度も上がります。

そして年が経てば経つほど、築年数は増えて人口は減り、状況がどんどん悪化していくでしょう。

しかし東京在住者には、地方都市よりも都心での不動産投資がおすすめです。

今後も需要が減らないという点はもちろん、土地勘がある場所の方が、不動産投資のリスクを減らせます。

都心の不動産投資で、競合と差別化を図り高い利回りを実現したいのであれば、ぜひ新築一棟開発投資をご検討ください。

新築一棟開発投資については、以下の記事をチェックしてみてください。

関連記事：第五の投資！新築一棟開発投資とは？初心者でもチャレンジできる？