不動産投資のランニングコスト・費用一覧！維持費を抑えるコツも紹介

不動産投資では、年間賃料の1〜3割ほどのランニングコストがかかります。また不動産購入時には、物件価格の1割ほどの初期費用が追加でかかります。

不動産投資を始めるにあたって、かかる費用について詳しく知っておきたいと考える方も多いでしょう。

そこで今回は、不動産投資にかかる以下14のランニングコストと初期費用について、それぞれ詳しくまとめました。

不動産投資に興味がある方に向けて、プロの目線から分かりやすく解説をします。

記事を最後までチェックすれば、不動産投資にかかる費用に関する知識がひと通り得られますよ。

不動産投資におけるランニングコストとは？

不動産投資におけるランニングコストとは、簡単に言えば維持費のことです。

不動産を所有している限り毎年支払わなければならない税金や保険料、老朽化に備えた修繕積立金などがランニングコストにあたります。

なお本記事では、ランニングコストのみならず、購入時にかかる初期費用についても紹介しています。

ランニングコストや初期費用に対する理解を深めることで、物件選定時に収益性を正しく評価できたり、大きな出費に対して事前に備えられたりするでしょう。

不動産投資にかかるランニングコスト・費用一覧

不動産投資にかかる費用を、初期費用とランニングコストをそれぞれ7つに分けて紹介します。

不動産の購入にかかる費用

不動産の購入時に、物件購入価格とは別にかかる初期費用は以下のとおりです。

• 仲介手数料
• 印紙代
• 不動産登録免許税
• 不動産登記手数料
• 固定資産税
• 不動産取得税
• 火災保険などの保険料

7つ合わせて物件購入価格の1割が目安となっています。

それぞれ詳しく見てみましょう。

仲介手数料

仲介手数料は不動産を購入する際に、物件の売買を仲介する不動産業者に支払う手数料です。

不動産業者は、購入者と売主の橋渡しを行い、契約のサポートをします。

仲介手数料の額は、以下のルールに則って決まります。

• 200万円以下の金額：5％以内の額
• 200〜400万円以下の金額：4％以内の額
• 400万円を超える金額：3％以内の額

1000万円の不動産を購入した際の仲介手数料の例は以下のとおりです。

• 200万円以下の部分：200万円×5％＝10万円
• 200〜400万円以下の部分：200万円×4％＝8万円
• 400万円を超えた部分：600万円×3％＝18万円

よって仲介手数料は36万円になります。

なお物件が4000万円を超える場合は、以下の式を使うと簡単に仲介手数料を求められます。

売買代金の3％+6万円

印紙代

印紙代は、売買契約書や領収書などに印紙を貼る際にかかる費用です。日本の法律では、一定金額以上の契約書には印紙を貼ることが義務付けられています。

印紙代は、以下のように契約書の金額によって異なります。

不動産登録免許税

不動産登録免許税は、不動産を登記する際にかかる税金です。

税額は、土地・建物ともに課税標準額の2％が原則とされています。なお令和8年3月31日までは、租税特別措置法によって、土地の不動産登録免許税は課税標準額の1.5%となっています。

課税標準額とは？：
税金を計算する際の基準となる不動産の評価額。固定資産税評価額をもとに自治体が算出する。

不動産登記手数料

不動産登記手数料は、司法書士に不動産を登記してもらう際にかかる手数料です。かかる費用は司法書士によって異なりますが、相場は数万〜十数万円となっています。

登記を行わないと、権利関係でトラブルが発生する可能性があるので要注意です。

固定資産税

固定資産税は、不動産を所有している限り毎年支払わなければならない税金です。

固定資産税は、以下の式で計算できます。

課税標準額×1.4%

1月1日時点での所有者が、1年間分の納税義務者となります。しかし、買主が購入日から12月31日までの固定資産税を日割り計算して負担するのが一般的です。

よって今回は、ランニングコストではなく初期費用として紹介しています。

不動産取得税

不動産取得税は、自治体に対して支払う税金です。不動産を取得してから6ヶ月〜1年後に納税通知書が届きます。

税額は課税標準額の4％です。

火災保険などの保険料

火災や自然災害などのリスクを軽減するために、火災保険や地震保険に加入をします。

保険料は物件の立地や構造、保険金額などによって異なります。

相場は火災保険のみの場合で年間数万円ほどです。地震保険も付けると、年間10万円を超えます。

また数年分の保険料を一括払いすると、いくらか割引を受けられます。

不動産投資にかかるランニングコスト

続いて不動産投資にかかるランニングコストは以下のとおりです。

• 税金(毎年)
• 火災保険などの保険料(毎年)
• 管理費(毎月)
• 修繕積立金(毎月)
• PMフィー(毎月)
• 入替時のリフォーム費用(退去時)
• テナント募集費(退去時)

7つ合わせて年間賃料の1〜3割が目安となっています。

1つずつ詳しく見てみましょう。

税金(毎年)

初期費用として紹介した固定資産税は、毎年支払わなければなりません。

固定資産税の計算式は、前述のとおり「課税標準額×1.4%」です。

不動産の購入年は、日割りして固定資産税を支払います。一方2年目からは、1年分の固定資産税を丸々支払う必要があります。

不動産が都市計画区域内にある場合は、都市計画税も別途支払わなければなりません。

都市計画税は以下の式で計算できます。

課税標準額×0.3%

火災保険などの保険料(毎年)

火災保険や地震保険などの保険料も、毎年支払う必要があります。

相場は前述のとおり、火災保険のみで年間数万円、地震保険も付けると年間10万円以上です。

火災保険料は、5年分まで一括払いができます。以前は10年分まで一括払いが可能でしたが、自然災害の増加により5年分までに変更となりました。

一括払いをすれば、保険料が割引されます。

管理費(毎月)

管理費は、建物の維持管理にかかる費用です。共用部の清掃や設備の保守、エレベーターの点検などのために用いられます。

管理費は管理会社や物件の規模、築年数などによって異なります。月々数千〜数万円程度が一般的です。

築年数が古いと、その分管理費は増える傾向にあります。

修繕積立金(毎月)

修繕積立金は、将来発生する大規模な修繕に備えて積み立てる費用です。

管理費が共用部分の日常的な維持管理に使われるのに対し、修繕積立金は外壁や屋根などの不定期での大規模修繕に使われます。

修繕積立金の目安は、年間で物件価格の0.5〜1%程度です。

修繕積立金を渋ると、建物が老朽化した際の空室リスクにつながるので要注意です。

PMフィー(毎月)

PMフィーは、物件の管理会社に対して支払う費用です。

管理会社は不動産の持ち主に代わって、以下の業務を行います。

• 入居者の募集業務
• 賃料の集金、滞納催促業務
• 入居者のクレーム対応、設備修繕の窓口と手配
• 契約更新業務
• 入居者退出時業務

PMフィーは、管理会社によって異なります。相場は賃料の3〜5％程度です。

入替時のリフォーム費用(退去時)

入居者が退去したあとは、次の入居者を迎えるためにリフォームやクリーニングが必要です。

借主が故意または不注意で破損させた部分については、借主負担となります。しかし経年変化などそれ以外の部分については、貸主負担となります。

かかる費用はケースバイケースで、数万〜数十万円です。

テナント募集費(退去時)

テナント募集費は、退去後に新しい入居者を募集するためにかかる費用です。管理会社に対して支払います。

テナント募集費の相場は、家賃の1〜1.5ヶ月分とされています。

退去後に長期間入居者が決まらないと、空室となり家賃収入が得られないので要注意です。

不動産投資にかかるランニングコスト・費用を抑えるコツ

不動産投資にかかるランニングコストや初期費用は、抑えられるに越したことはありません。

ランニングコストの相場は年間賃料の1〜3割、初期費用の相場は物件購入価格の1割です。

しかし以下2つのコツを実践すれば、不動産投資にかかるランニングコストや初期費用をいくらか抑えられます。

• 築年数が新しい物件を選ぶ
• 仲介業者に支払うマージンをできるだけ抑える

各コツについて、具体的に説明します。

築年数が新しい物件を選ぶ

築浅物件は築古物件と比較して、費用面でのメリットがいくつもあります。

まず築年数が新しいと、設備や建物の劣化が少ないため、管理費や修繕費がそれほどかかりません。

また築浅物件は、入居者にとっても魅力的です。空室リスクが低減するため、安定した家賃収入が得られます。

確かに不動産は、築浅物件よりも築古物件の方が低価格です。しかし「安いから」という理由で築古物件に手を出してしまうと、まさに安物買いの銭失いになってしまいます。

不動産投資にかかるランニングコストを少しでも抑えたいのであれば、築浅物件を狙いましょう。

仲介業者に支払うマージンをできるだけ抑える

不動産投資におけるランニングコストや初期費用には「手数料(マージン)」がいくつかあります。

そして手数料は、仲介業者によって異なります。よって複数の仲介業者を比較検討して、できるだけ手数料の安い業者を見つけましょう。

例えばランニングコストにおけるPMフィーや初期費用における仲介手数料は、節約可能です。

極端に手数料が安い業者は、サービスの質が低い可能性があるので要注意です。

不動産投資の上級者であれば、仲介業者に依頼せずに自主管理を行うことで手数料分を節約するという選択肢もあります。

しかし不動産投資初心者や中級者におすすめできる手法ではありません。

不動産投資にかかるランニングコスト・費用を抑えたいなら東京レーベルの「新築一棟開発投資」がおすすめ

不動産投資にかかるランニングコストや初期費用を少しでも抑えたい方には、私たち東京レーベルの「新築一棟開発投資」がおすすめです。

通常の不動産投資では数多くの仲介業者が介入するため、手数料や利息といった多くのマージンがかかります。

しかし、私たちの提案する新築一棟開発投資では、法人様・投資家様自身が土地を購入し、自分で設計士に依頼をし、施工会社を探していただきます。

間に複数の仲介業者が入らないため、コストを削減して原価に近い価格で物件を獲得し、高い利回りを実現できます。

「自分で土地を探せるのか」とご不安を感じる方もいらっしゃるかもしれませんが、私たち東京レーベルがパートナーとして全面的にご支援いたしますので、ご安心ください。

また新築一棟開発投資は、物件を建てるところから始めます。新築ですので、築古物件における老朽化や空室といったリスクとも無縁です。

新築一棟開発投資について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

関連記事：第五の投資！新築一棟開発投資とは？初心者でもチャレンジできる？

まとめ

本記事では、不動産投資にかかるランニングコストと初期費用について、それぞれ7つずつ解説しました。

不動産投資では、物件購入費用だけでなく、さまざまな費用がかかります。これら費用に関する理解を深めることが、不動産投資の成功につながります。

ランニングコストや初期費用は、安く抑えられるに越したことはありません。

不動産投資をする際は、ランニングコストや初期費用がいくらなのかを計算し、少しでも削減できないかを考えてみましょう。

また仲介業者を挟まずに原価に近い価格で物件を獲得できる、東京レーベルの「新築一棟開発投資」もおすすめです。

詳しく知りたい方は、以下の記事をチェックしてみてください。

関連記事：第五の投資！新築一棟開発投資とは？初心者でもチャレンジできる？